¿Quien Paga Que
en una Transaccion?
Costos de cierre, comisiones, reparaciones, impuestos prorrateados — ¿quien paga que? En Texas hay costumbres establecidas, pero casi todo es negociable. Aprenda la guia completa en espanol.
Para el Vendedor
Lo que Tipicamente Paga el Vendedor
En Texas, el vendedor asume estos costos al vender su propiedad. Algunos son negociables.
Comision del agente del vendedor
2% a 3% del precio de ventaProGen cobra menos — pregunte por nuestros paquetes de listado.
Comision del agente del comprador
2% a 3% del precio de ventaCostumbre en Texas: el vendedor paga al agente del comprador. Desde 2024, esto es negociable.
Seguro de titulo del comprador (Owner's Policy)
0.5% a 0.75%Costumbre en Texas: el vendedor lo paga. Es negociable pero raro que el comprador lo pague.
Impuestos prorrateados del ano en curso
Segun fecha de cierreEl vendedor paga su parte proporcional de los impuestos desde el 1 de enero hasta el dia del cierre.
Payoff de la hipoteca existente
Saldo total pendienteSi tiene hipoteca, se paga completamente en el cierre con los fondos de la venta.
Garantia de la casa (Home Warranty)
$300 a $600Opcional. Muchos vendedores la ofrecen para atraer compradores y dar tranquilidad sobre el estado de la casa.
Reparaciones acordadas en la negociacion
VariableSi el inspector encuentra problemas y se negocia que el vendedor los repare, este es el costo. Puede ser credito en vez de reparacion.
Honorarios de la compania de titulo (vendedor)
$200 a $500La compania de titulo cobra honorarios a ambas partes por su rol de intermediario.
Para el Comprador
Lo que Tipicamente Paga el Comprador
El comprador tiene sus propios costos al cerrar. Aqui el desglose completo.
Enganche (Down Payment)
3% a 20%+ del precioVaria segun tipo de prestamo: FHA 3.5%, convencional 3%-20%, VA y USDA pueden ser 0%.
Originacion del prestamo
0.5% a 1% del montoCargo del prestamista por procesar y originar el prestamo hipotecario.
Avaluo del prestamista (Appraisal)
$400 a $600El prestamista requiere un avaluo independiente para confirmar el valor de la propiedad.
Inspeccion de la propiedad
$300 a $500El comprador contrata un inspector de su eleccion. Costo del comprador, esencial para protegerse.
Seguro de titulo del prestamista (Lender's Policy)
$300 a $600El prestamista requiere su propia poliza de titulo. El comprador la paga, protege al banco, no al comprador.
Gastos prepagados (Prepaids)
$1,500 a $3,000Incluye: primer ano de seguro de casa, interes prepagado del dia de cierre al fin del mes, y reservas de escrow.
Option Fee (Periodo de Opcion)
$150 a $500Pago al vendedor por el derecho al periodo de opcion. No reembolsable pero se puede aplicar al precio.
Honorarios de la compania de titulo (comprador)
$200 a $500La compania de titulo cobra honorarios al comprador tambien, separados de los del vendedor.
Estrategia de Negociacion
Lo que es Negociable
En Texas, hay costumbres, pero no hay reglas fijas. Todo se puede negociar en el contrato.
Concesiones de Costos de Cierre (Seller Concessions)
En Texas, el vendedor puede pagar hasta 6% de los costos de cierre del comprador en prestamos convencionales (9% en FHA/VA). Esto se negocia en el contrato de oferta. Un comprador puede pedir 'seller concessions' para reducir el dinero que necesita al cierre — especialmente util si tiene enganche pero poco en reservas.
Reparaciones vs. Credito en Efectivo
Cuando la inspeccion revela problemas, el comprador puede pedir reparaciones fisicas O un credito de cierre (reduccion del precio o credito que se aplica a los costos de cierre). Muchas veces, un credito en efectivo es mejor que las reparaciones porque el comprador puede elegir a su propio contratista. Su broker le asesora en cual estrategia conviene mas en cada situacion.
Garantia de la Casa (Home Warranty)
El vendedor puede ofrecer una garantia de la casa de 1 ano como incentivo. El comprador tambien puede pedirla en la negociacion. Cubre sistemas mecanicos y electrodomesticos si fallan despues del cierre, dando tranquilidad al comprador en la casa nueva.
Comision del Agente del Comprador
Desde agosto 2024, el comprador debe firmar un acuerdo de representacion con su broker antes de ver casas, y la compensacion es negociable. En la practica, la mayoria de vendedores siguen pagando al agente del comprador para atraer mas ofertas, pero esto ahora se documenta por separado del precio de venta.
Sus Preguntas
Preguntas Frecuentes
¿Cuanto dinero necesito tener disponible para cerrar una compra en El Paso?
Para una casa de $250,000 con prestamo FHA (3.5% enganche), calcule aproximadamente $8,750 de enganche mas $5,000 a $8,000 de costos de cierre = entre $13,750 y $16,750 en total. Puede reducir esto significativamente negociando 'seller concessions' (que el vendedor pague parte o todos sus costos de cierre). Su broker de ProGen le explica como estructurar la oferta para minimizar su efectivo al cierre.
¿El vendedor siempre paga la comision del agente del comprador?
Hasta 2024, era la costumbre en Texas que el vendedor pagara la comision de ambos agentes. Desde agosto 2024, los cambios de la industria requieren que la compensacion del agente del comprador se documente por separado y es negociable. En la practica en El Paso, la mayoria de vendedores siguen ofreciendo compensacion al agente del comprador para atraer mas ofertas, pero ya no es automatico — se negocia caso a caso.
¿Que son los impuestos prorrateados y cuanto cuestan?
En Texas, los impuestos de propiedad se pagan al final del ano. En el cierre, el vendedor paga su parte proporcional (del 1 de enero al dia del cierre) y el comprador asume el resto del ano. El monto exacto depende de la tasa impositiva del condado y el valor tasado de la propiedad. En El Paso (Condado El Paso), la tasa efectiva promedio es aproximadamente 2.4% del valor tasado — uno de los mas altos de Texas, pero sin impuesto estatal sobre ingresos.
¿Que pasa si el avaluo sale mas bajo que el precio de oferta?
Si el avaluo del prestamista es menor que el precio acordado, tiene tres opciones: (1) El vendedor reduce el precio al valor del avaluo, (2) Usted paga la diferencia en efectivo (llamado 'appraisal gap'), o (3) Ambas partes negocian una solucion intermedia, o (4) Si tiene contingencia de avaluo en su contrato, puede cancelar y recuperar su earnest money. Esto es una situacion comun en mercados activos y su broker sabe como manejarla.
¿Puedo pedir que el vendedor pague mis costos de cierre?
Si. En Texas, puede incluir una solicitud de seller concessions en su oferta de compra. El limite depende del tipo de prestamo: convencional permite hasta 3% (con menos de 10% enganche) o hasta 6% (con 10%+ enganche), FHA hasta 6%, VA hasta 4%, USDA hasta 6%. El vendedor puede aceptar, rechazar o negociar. Si el mercado esta activo, pedir muchas concesiones puede debilitar su oferta — su broker le aconseja el equilibrio correcto.
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